1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

那什么是现房呢？

一、在了解现房之前，我们先看看购房者在哪些环节购买了商品房。

1.预制：拿到土地，尚未取得预售许可证，往往采用预制合同的形式，由于合同要件齐全，司法实践认可合同有效；

2.预售：这是目前普遍采用的销售形式，开发商拿到预售许可证之后；

3.完工：随着施工的进展，此时房屋的形象已完全具备，初步达到可使用状态；

4.验收：完成分户验收，规划、消防、人防、节能、档案等主要验收，完成正式水、电、暖的验收；车位划线并具备交付条件；

5.首登：即商品房首次登记，指已竣工且经综合竣工验收备案的项目，由房地产开发公司提出申请进行首次登记。完成首次登记后，开发商的每一套房子就完成了第一次切分登记。

6.产证：房地产开发企业办理完首次登记后，购房业主需可办理转移登记，将房产过户到购房者名下，获得属于自己那套商品房的不动产权证。

7.精装：目前市面上普通商品房大部分是毛坯房，如果入住仍需花费几十万以及几个月去装修，但各地政府也在推行精装修后统一交付。精装修分两类，一类是报规的时候就是精装的标准，另一类是业主购买的时候委托开发商装修，购房和精装是两份合同。

8.家具：现在有些开发商为了促销，承诺给业主配备基本的家具和家电，或是开发商的增值业务----家装包，基本上让业主做到了拎包入住的归家感觉。

二、风险分析

总得来说，买房子的风险从第1到第8个环节依次降低。当然，正常情况下，价格也会依次上升。

1.烂尾风险：预制和预售都有烂尾风险，而且预制比预售的风险还高；

2.验收风险：项目完工尽管已基本具备居住功能，业主可以入住，但仍然有验收风险，即存在一直使用临水、临电，暖气不能开通、天然气不能开通以及车库不能交付的风险；

3.首登风险：首登对于业主的产权证办理具有决定性作用，商品房验收竣备后如果开发商仍然存在欠款物业维修基金、规划核实、首登工本费、权籍调查等费用，开发商仍然存在不动产登记中心拒绝办理首次登记的风险；

4.交付风险：如果精装合同系业主委托开发商的行为，那政府只负责毛坯竣工备案，一旦开发商的资金流断裂，业主仍然面临未能精装交付的风险，此时损失有限，仅是装修款的损失。

三、小结

现在各地的政策法规没有一个特别明晰的现房标准，以下是现房的一个层级标准：

1.对于老百姓来讲，现房如果能符合拎包入住的标准是最理想的。

2.退而求其次，开发商办理完小产权证，至少办理完大产权证的时候才属于现房。

3.再次退到底线，开发商完成竣工备案，视为现房，并预留办理大产证的各项费用。