容积率-你真的知道吗？

1、我们购买的商品房，在土地出让时，有几个控制指标是比较重要的，主要是容积率、建筑密度、绿地率。

关于容积率，专业书上是这样讲的：容积率，是在一定用地及计容范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。通俗的说法是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比值。其实，后一种说法是极不严谨的，下面我们就来说一说。

用地面积，这个很好理解，就是开发企业所购买的地块的占地面积。而在总建筑面积中，需要计算容积率的建筑面积，我们称之为计容面积。关于计容面积，我认为有几个概念需要厘清：

① 计容面积是指地上建筑面积，不包括地下部分。

② 不是所有的地上建筑面积都算计容面积：比如架空层（底层除了进户大厅，没有维护墙，是敞开的空间）不算计容面积；比如外墙保温层也不计算计容面积。

③ 特殊情况会对计容面积进行调整：比如层高超过一定高度，会对建筑面积进行折算，增加计容面积；比如半地下室只算一半的计容面积；再比如当设备平台面积或者数量超过一定限值也会计容（这就牵涉到偷面积的概念，另讲）。

2、不同产品地块的容积率如下：

独栋别墅：0.2-0.5

联排别墅：0.4-0.7

6层及以下：0.8-1.2

7－11层：1.5-2.0

12－18层：1.8-2.5

19层及以上：2.4-4.5

容积率的意义，和建筑密度一样，是控制开发强度的。具体的作用，容后再讲。

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