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发现身边这座城

前言 | Preface

在西安，最壮美的景色莫过于大风晴雨过后，南边那一抹青黛之色的秦岭。这座雄奇伟岸的山脉，千百年人发生着无数故事。

因为无法复制的自然资源，以及北中国罕见的“山清水秀”风景，秦岭为无数人向往。因为无法复制，所以不可再生。不久前，最高层再次对秦岭北麓违规建别墅、严重破坏生态环境问题，要求彻底查处。目前，一场“秦岭保卫战”正式打响！

以史为鉴！我们分析秦岭别墅十几年开发过程，并绘制了一份秦岭北麓别墅地图。

秦岭目前有多少个别墅项目

从卫星图看开发

因秦岭滋养，才会有八百里秦川，才会周秦汉唐的绝代风华。十三朝的一朝一代，皆从秦岭山中取木石以建其城。水出秦岭、八水长安，泽被千万人。

秦汉时期，秦岭北麓就已成为皇家园囿。隋唐时期，秦岭与皇家的关系更为密切，太平峪因皇家建太平宫得名；李世民，就在丰峪附近修筑翠微宫，在秦岭北麓手植银杏树。终南山下的樊川、御宿川和神禾塬地带，成为当时名人雅士的“耕读”之地。

如今，秦岭北麓被称为西安“后花园”，现已成为西安市民休闲、娱乐、旅游的重要去处。那么，拥有秦岭山下别墅，也成为无数人的梦想。

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秦岭北麓别墅及主要村落分布图

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太平峪到太乙宫约35公里，六个峪口。别墅，主要集中在沣峪口-太平峪口的“U型口”。©制图/城记城市研究院

由于绝佳的自然环境，秦岭北麓当年也成为西安对外的“生态和城市门户”。这个地位，从西安第一个“国际高尔夫球场”可以看出来。

当年，高尔夫球场是一座城市响当当的“社交名片”。早在1992年，“亚建国际高尔夫球场”就被正式立项。当年，西安GDP仅150多亿。1995年4月16日，开工典礼上伍绍祖(时任国家体委主任)为名誉主席；1997年正式投入运营。此后，它举办了多个国内、国际的高尔夫球赛事。

西安第一个高尔夫球场，这里曾是西安的“传奇”所在；所以，它也一直在风口浪尖上。©图片/百度百科

看卫星图，我们会发现沣峪口和太平峪之间有一个“U”型口，亚建高尔夫位于其中。这里，是目前秦岭北麓别墅开发的主要范围。

从公开统计的资料中，在上图35公里长的统计范围的关中环线南北，16个别墅基本上都位于这个区域。最早可追溯至1995年，早期主要为城市配套及农家乐。从2000年开始，地产商开始进军秦岭北麓。

这与当时的可开发条件、自然资源和交通有着密切的关系。有三个最主要原因：第一，西沣路，是城区直通终南山的唯一主干道；第二，区域浅山、平原和缓坡条件，利于开发。第三，区域自然旅游资源丰富，自古为风景名胜地。

实际上，抛开正式开发的别墅项目外，还有众多“小产权”的别墅。由于整体保护意识低、开发能力不足、规划眼光短浅以及涉及到众多利害关系……这些，是秦岭北麓无序开发、良莠不齐的根本。

从秦岭北麓别墅开发的两大浪潮中，我们可以看到秦岭北麓带来的得与失！

盘点秦岭北麓别墅那些事

城市发展的注脚

2008年3月1日，陕西省颁布实施《陕西省秦岭生态环境保护条例》。在此之后，西安市长安区区域规划中，有这样一段表述：

“加大秦岭北麓生态保护力度，保护和恢复浅山植被，构建西安生态屏障；积极发展农业示范园和休闲观光园，强化生态建设对经济发展的带动作用。努力实现全区年接待游客500万人次，旅游业直接收入达四亿。真正把长安建设成风光秀丽、环境优美的西安生态后花园！”

综合经济、市场和政策各种因素，我们认为秦岭北麓别墅开发，主要有两个大时间节点：

对于如何打好秦岭这张牌，这些年，在不同的时间、不同的条件下，有很多不同的规划思路。©来源/华商报

第一个，是2008年“汶川地震”之前。这与当时的经济形势也密切相关：西安与全国及区域经济高速发展“同频”，地产开发也呈上涨态势。

就在2000-2008年期间，沣峪口周边率先陆续涌现大量别墅，包括：紫薇山庄、麓鸣园、南山庭院、高山流水、提香溪谷、鸿禧山庄、秦岭山水等，占地从百亩到千亩不等；包括洋房、联排、双拼和独栋等，有近万套入市。当时，秦岭北麓的别墅售价在5000-12000元/平米。

但是，经济条件决定人群狭窄度，再加上包括暖气等基础设施不足。大量开发的秦岭北麓别墅，一时面临“供大于求”情况。再加上彼时开发水平较低，有些别墅建成后，被讥讽为“新社会主义新农村”！

当年，部分别墅直接建在山脚下；为安全起见，部分别墅修建了“水库”。©图片/公开网络

这其中，秦岭北麓别墅就出现了一起全国负面事件——“山水草堂”，它最早公布占地2000余亩。2001年，该项目立项；2002年起，县、镇政府征地；2006年，正式开工。

后来，这个位于草堂镇的项目被查处，波及面甚广。当时在西安声名赫赫的本土开发商，据传“失联”。究其原因，是因为这里原本规划是“奥体运动旅游主题公园”用地，结果却成了别墅开发。而且，这期间不断被举报、被领导批示，足见当时的“水深”。

第二个节点，是草堂基地的设立和西太路的开通。2009年6月30日，西安“西太路”开工奠基。此前，2009年5月22日，草堂科技产业基地奠基。

西太路直通终南山，草堂基地让产业直接“推进”到秦岭脚下。这，也为秦岭别墅创造了市场和“条件”。©图/公开网络

这条2010年建成通车的道路，将“西安主城区-草堂基地-秦岭北麓”连为一体。草堂科技产业基地，是高新区与户县政府合作共建，目标是建设成一座科技新城、人文新城、生态新城。计划到2020年，企业总数达2500户，实现营业收入1278亿，增加值225.8亿，就业人口16万。

“西太路”，已成为名副其实的西安产业轴。这条线上，分布着华为、中兴、三星、比亚迪等重要产业基地，草堂基地意味着高新区“南拓”到秦岭。产业的长驱直入，必然促使太平峪附近的地产开发。

这期间，西安院子、达观天下、群贤别业、草堂山居等别墅项目陆续面世。客观来讲，相对2008年前的粗放开发，这期间秦岭下的别墅有了改观。

秦岭，是西安的文化之源，也是生态屏障的“生命线”。有很多人疑惑，终南山距离西安主城区如此之间，这座“国家中央公园”，为何成不了“莫干山”和“阿尔卑斯山”？

经济与发展的考量，保护与开发的融合，规划与眼界的高度，商业与自然的对冲，人情与执法的矛盾……一切，都在秦岭北麓下发生着不断的冲撞。

但是，结果却并不尽人意——最高层的动怒即可说明一切。“站在秦岭之巅”看西安，放眼望去，希望看到的不是满目疮痍的伤疤，而是真正“山水交融”的田园之美。因为，十年、二十年，只是一瞬间。它不属于某个人；因为，它属于每个人。

最新动态 | NEWS

2018年8月14日上午10点，位于西安鄠邑区蒋村镇、庞光镇和长安区太乙街道的14栋违建别墅、5处违建，被整体拆除，代表着西安秦岭北麓集中拆违行动打响了第一炮。

就在当天，和这栋违建别墅面临一样命运的还有13栋违建别墅和5处违建。各级政府、公安、城管、建设等部门出动600余人、车辆50多辆，集中对3宗14栋别墅进行拆除，面积6685平米。太乙宫街道办事处拆除沙场村（原崔家河村）5个违建面积1964.55平米，总计当日拆除违建面积达到8649.55平米。

——摘自《西安发布》

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“宁可规划等发展，也不要发展等规划”。

规划，是城市最大的决策。

美学+产业，是乡村振兴的内生动力。

广袤的秦岭北麓，

终南山下的乡村，若不能实现美学复兴

它的破坏不亚于违建别墅！

敬请期待，城记专题

《秦岭山下，我们如何看到消失的乡村之美？》

文=方無雪