一、基本概念

1、房地产

房地产又称不动产，英文中用real estate和real property表示。前者指其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物和基础设施；后者则在此基础上，强调附带的各项权益。

通常，“房地产”包括有形的部分（即实物：房产、地产及其附着物）和无形的部分（各种权益：占有、使用、收益、处分等）；而不动产除房产和地产之外，实际上还包括道路、桥梁等。

2、房地产开发:

（1）概念：

房地产开发是指房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要和满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。

它是以城市土地资源为对象，在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

（2）特点：

①开发成本高，投资量大；

②开发建设期长，投资周转慢；

③市场具有地区性；

④涉及面广，综合性强。

3、房地产的流程:

一般来说，房地产开发可分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋营销和服务等四个阶段。

4、房地产市场分类

分为：一级市场、二级市场、三级市场。

（1）一级市场：指最初级原始土地的转让——土地市场

（2）二级市场：指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般来说指在建商品房（期房）——一手房市场

（3）三级市场：是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产——二手房市场

备注：一手房：新建的商品房进行第一次交易时为"一手"；二手房：第二次（以上）交易则为"二手"。

5、土地分类

(1)按性质和功能分——分综合用地、居住用地、商业用地（如时代广场，税收贵）、公共设施用地（如银行总部用地）、工业用地、道路广场用地、仓储用地、市政公共设施用地（如变电所）、对外交通用地、绿化用地等；

(2)按开发程度来分——分生地和熟地，毛地。

A.生地——没有经过任何投入或投入一部分还未开发的土地，如农地、荒地

B.熟地——七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气），给排水、排污、场地平衡。

C、毛地——具有一定程度的城市基础设施，但地上有有待拆迁安置的旧坏房屋的土地。

6、土地获取方式

我国的土地所有权主体为国家或集体，个人只有使用权，而没有所有权（但房屋的所有权主体可以为个人）。

单位获取土地使用权的基本方式：出让（国家 单位）与转让（单位 单位/个人）。

7、土地使用权出让方式

以“8.31大限”为界限：以前——拍卖、招标、协议；

之后——招标、拍卖、挂牌（简称“招拍挂”）

8、土地的使用年限

是指政府以拍卖、招标、协议（或挂牌）的方式，将国有土地使用权有一定年限内出让给土地使用者。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

备注：土地使用年限计算日期从开发商办好土地使用证的那天算起。由于我们国家是从80年代末开始商品房买卖的，所以还没触及到年限后的使用问题，一般形式下按差价补补偿金（如土地转换），政府有权在使用年间收回地产。

9、房产分类

（1）按建筑层数分——低层（3层以下，如别墅、农村屋等）；多层（7层以下、无电梯的建筑，五马街的个别建筑8层超标，建筑成本在2800元/平方米左右）；小高层（1梯2户8-18层建筑高度一般在50米以下建筑成本在3200~3500元/平方米左右）；高层18层以上30、31、32层以下，100米以下，按3米一层计算，建筑成本在5800-6400元/平方米左右；超高层100米以上（如世贸大厦268米）。（以上为零几年成本，仅供参考）

（2）按建筑物主要承重构件所使用的材料分——分钢筋混泥土结构建筑、砌体结构建筑、钢结构建筑、木结构建筑。

（3）按承重结构类型分——混合结构（适合多层建筑）、框架结构（适用于10层以下建筑）、剪力墙结构（多用于12—30层住宅、旅馆建筑中）、框架—剪力墙结构（适用于高层建筑）、筒体结构（适用于高层、超高层建筑）、大跨结构（在体育馆、大型火车站、航空港等公共建筑中所采用的结构，如北京体育馆）。

10、几个常用概念

（1）建筑面积：整栋大厦的总面积（地下室、夹层、阁楼不算建筑面积，如是地下商业或是高度在2.2m以上的算建筑面积），所以没有产权的一是违章建筑，二是高度不够。

（2）建筑密度：建筑占地面积/占地面积（越低表示空间和绿化越好）

（3）容积率:总建筑面积/总占地面积（一般，别墅0.8以下，多层在1～1.2，小高层1.5~2，高层2以上）。

（4）绿地率:土地上的绿化面积/占地面积。

（5）商品房的销售面积：商品房按“套”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

（7）套内建筑面积:指是商品房的独用面积。它是由三部分组成的。一是商品房的使用面积，二是商品房的墙体面积，三是阳台面积。

（8）商品房的使用面积：包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面积的总和。内墙面的抹灰厚度，计入使用面积内，跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。

　　（9）商品房的墙体面积：在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼梯走道之间的分隔墙(包括山墙)；非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。公用墙的墙体水平面积：对于户与户之间的公用墙面积是一家一半，对于其他公用墙面积要划分为套内部分和公用部分。套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。例如户与户之间的分隔墙是24厘米(俗称24墙)，各户占12厘米。那么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙(包括山墙)的分划是12厘米计入套内面积，其余计入公用面积。在实际计算时套内面积和套内墙体面积是合并计算的。

　　（10）阳台面积：阳台面积一般按突出墙面的阳台外围尺寸计算面积。阳台有封闭式和不封闭式，封闭式阳台计全面积，不封闭式阳台计半面积。阳台是否封闭以规划批准的建筑设计为准。

（11）得房率:使用面积/总面积（一般楼越高得房率越低，多层90~95%，小高层80~92%，高层60~80%，商铺得房率50~60%）

（12）层高:是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。一般，住宅2.8m~3m（南方标高）

（13）开间:住宅设计中，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

（14）进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

（15）玄关：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

（16）壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

（17）吊柜：住宅套内上部的贮藏空间。

（18）步入式衣柜：衣柜底部与房间地面平行，人能直接走进去挂取衣物的专用衣服放置空间，一般为主卧室服务。

11、补充概念

（1）商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

（2）经济适用住房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

（3）廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

（4）期 房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

（5）现 房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

（6）地下室：是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

（7）半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

（8）阁楼：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

（9）复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

（10）跃层式商品房：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

（11）外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。

（12）房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

（13）营业税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

（14）印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

（15）个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

（16）房地产产权：指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。

（17）按揭：是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

（18）住房公积金：是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：①"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。②按"统一管理"的原则管理住房公积金。③按"专项使用"的原则运用住房公积金。

（19）个人住房抵押贷款：是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其抵押房地产以获得清偿。

（20）个人住房担保贷款：是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。

12、售房五证

⑴《国有土地使用证》

⑵《建设用地规划许可证》

⑶《建设工程规划许可证》

⑷《建设工程施工许可证》

[5]《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》

13、“三通一平”与“七通一平”

（1）三通一平：指供热、供电、供水到位，场地平整。

（2）七通一平：指道路、供热、供水、供电、供煤气（天然气），给排水、排污、场地平衡。