房屋所有权形式分类

1、商品房：是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

开发商通过拿地建房取得预售证正式对外销售的房产，需要名额和特定条件

房屋产权的年限是按照不同土地性质来决定的我们通常所说的房屋产权年限主要分为:

1、住宅用地，产权年限为70年；

2、综合用地，产权年限为50年；

3、商业用地，产权年限为40年。

1、落户：按照相关规定，只有购买70年产权的住宅和居住用地的酒店式公寓才符合落户的标准。其他类型或者产权年限不达标的房屋不能实现落户、上学、划分学区的目的。

2、公摊面积:40年的商用建筑用地、50年的工业建筑用地和综合类用地的规划设计标准要比70年的普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处按规定必须设置多处，公摊面积也随着标准的提高而增加。70年产权的住宅要求相对少了许多，公摊面积也少。

水电费缴纳

40年产权和50年产权住宅的水电费等费用收取都是按照商业用水用电的标准收取缴纳的，70年产权住宅则是按照一般标准收取，两者对比，前者的居住生活成本会更高一点。关于水电费的收取标准，购房者在购买之前务必了解清楚，以免造成后期生活成本的高支出。

3、税费缴纳：70年产权的住宅在购买时除了缴纳基本的房款之外，还要收取各种税费，这里就包括了初次购买时的契税，契税缴纳时有一定的优惠，依据现实情况优惠1％－3％不等（需要根据每个地区当地政策决定），而40年或50年产权住宅在购买时没有契税优惠，必须得全额缴纳，费用更高。

4、贷款政策：40年或50年产权的住宅一般不能申请公积金贷款，银行贷款的首付也会高于70年产权住宅的首付，贷款年限也较短，虽然总价低，但是首付压力和月供压力都比较大。70年产权的住宅既可以公积金贷款（但是除了法拍房按揭贷款也不能申请公积金贷款），也可以使用商业贷款，享受首套住宅首付30％（各地略有不同），最长贷款年限30年的便利。

2、房改房：又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。

3、经济适用房

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。
经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。

要体现经济、适用、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

现阶段，经济适用住房的来源主要有三种：

一是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；

二是单位以自建和联建方式建设的，出售给本单位职工的经济适用住房；

三是将房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅项目调整为经济适用住房
已经住满5年可以买卖：出售需补交10%综合地价款，一般申请抵押贷款为房屋评估值70%。
比如：一套房屋面积为95平，原购房价为2650元/平，若按3600元/出售，则按3600x95x10%计算，补交34200元的综合地价款。

未住满5年：不允许按市场价出售，只能卖给符合经济适用住房条件的家庭或由政府相关部门收购。

4、公有住房：也称公有住房国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

5、半公半私房：指一部分产权归个人一部分产权归国家，个人和国家共有的房产。

6、村产房：是在农村集体土地上建设的住宅，这种房屋没有市房管部门的盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖，也就是说农村宅基地上面的住房，不允许向城市居民出售。

按房屋所有权的归属进行的分类现阶段我国住宅类房屋按产权可划分为：

（1）国家所有住宅;

（2）劳动群众集体所有住宅;

（3）公民私人所有住宅;

（4）其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。

7、拆迁房：指的是有旧改规划的某一片区上那些没正式开始拆迁的房子；一般是刚开始签合作框架到计划申报主体草案公示的阶段，这个阶段的房子通常会比较便宜。随着拆迁进度随时上涨

8、指标房：是指旧改片区内已经开始签约的房子，一般是签约移交物业的阶段。

这类房子的产权属性、补偿方案都已经相当明确，并开始与开发商签约进行移交物业的，购买这类房子安全性已经没什么问题。

9、回迁房：指在原地拆迁安置的房屋，回迁房基本就是旧改的最尾声了，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业，除了还没出房产证之外，与一般商品房没什么区别。

注意： 这类房子需要购房名额，手续和二手房交易是一样的

10、安置房：指政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口（含农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅或对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。

根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。

安置房所安置的对象是被拆迁的城市居民，也包括被拆迁房屋的农户。

回迁房与拆迁安置房的区别：

在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房；

但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

11、安居房：包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

12、法拍房：法院拍卖房产的简称,是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房

13、自建住房：指在宅基地上建造的住房。在我国，宅基地属于国家和集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。对于宅基地的使用权，是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。为此，宅基地使用权利分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。而宅基地上的自建住房，可以根据相关规定办理房屋所有权证。房屋转让时，连同土地使用权一并转让。

14、工业用房：指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。

15、办公用房：指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋。其中，档 次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房。

16、限价房：又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

17、解困房：指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房，因此也称为经济适用房，它属于一种政府宏观性调控的政策房，解困房综合性价比高的特点。

18、微利房：微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

19、集资房：是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建设的房屋。
集资所建住房的权属：按照出资比例，全额出资拥有全部产权；部分出资的，拥有部分产权。

注意：一般不可以在金融机构或个人处申请抵押借款。

20、使用权房：由国家以及相关单位投资兴建并出租给居民的共有住房。

居民只有使用权，但不得买卖；如果要买卖必须将使用权转化为产权，需要缴纳一定价款。

注意：未变成产权房前，不能在金融机构或个人处申请抵押贷款。

21、廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。只租不售，出租给城镇居民中最低收入者

（1）申请家庭人均收入复合当地廉租住房政策收入标准

（2）申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准
（3）申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口

（4）申请家庭成员之间有法定的瞻养、抚养或者抚养关系

（5）符合当地廉租住房政策的其他标准。

注意：一般不可以在金融机构或者个人处申请抵押贷款。

22、军产房：军队享有房屋所有权（即产权），军队房屋产权属于军委、总部，所有权性质属军产，本质是作为部队的营房存在。也就是说，产权不可能对于个人名下，无法按揭。只能一次性付清房款。

（1）使用权问题：军产房本质上是作为不对的营盘存在，营盘分配或出售给谁，谁就拥有使用权。

（2）过户问题：产权本身不属于个人，转让不受法律的保障。根据军队内部规定，“使用权”转让只能通过大军区报解放军总后勤部的批准才生效。

注意：一般不可以在金融机构或者个人处申请抵押贷款。